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房屋貸款的條件與房屋二胎貸款條件

大多數人在買房子時都需跟銀行做房屋貸款，不管購屋的目的是自己住還是投資，在購買不動產的金額數目都是很大的，大多數的屋主都是需要跟銀行貸款來完成不動產的買賣。
然而，這幾年來因為低利環境的因素，房屋貸款的利息雖然越來越低，但是相對的房價也越來越高了，例如用15年前同樣的金額可能已買不到一樣的房子了，但是房屋貸款的利息成本卻比15年前便宜非常多，

然而，這樣的狀況確實也讓想要買房自己住的我們有些觀望不前，一是不確定當下購買的房價是否在高點，另一個考量是一旦利率反轉向上，我們可能會因此負擔不起高額的房屋貸款利息。然而，買房還是有一定的需求在，不論自住或是各種形態的投資，房價高能殺價的空間有限， 房屋貸款利率雖然低還是有能跟銀行爭取更好條件的訣竅喔。許多銀行公告的房貸利率都是參考使用的，所有的利率或條件還是需要看貸款人本身的條件（成數的要求，收入多寡，工作形態...等等）

那麼買屋貸款要如何跟銀行爭取好的契約貸款條件呢? 又有哪些眉角是我們該注意的呢?
新光代書分享以下有❻個重點~讓您瞭解後，相信申辦房屋貸款再也不困擾喔!
<重點一>身份與不動產條件
仔細研究銀行歡迎的房屋貸款族群是哪些，儘量凸顯身份優勢並且避開不受銀行歡迎的不動產區域範圍。
大多數的銀行的確有比較歡迎的貸款族群，例如百大企業、公教人員、大型公司職員...等職也收入穩定的工作，如果貸款人或貸款人的配偶有這些身份，就要善加利用成為貸款的關係人，那麼銀行就會因此給予利率上一定程度的優惠減碼。

銀行歡迎的貸款族群有哪些：
職業條件: 工作形態越穩定越好，例如: 百大企業、公務人員，公教人員、上市上櫃公司員工、各領域專業人士…等等。如果貸款人在公司所擔任的職位越高，服務的年資越久，或是薪資收入所得高並且明確。或是配偶另一半有以上身份條件也可以善加利用，擔任保證人爭取更好的房屋貸款條件。
家庭生活: 已婚或育有子女者，在銀行眼中都認為穩定性比較高，責任感比較好。
信用記錄佳:申請貸款時，銀行會經過貸款人的書面資料同意後到聯合徵信中心查詢貸款人的信用記錄作為參考，良好的信用記錄是申請貸款的基本條件，不過值得注意的是如果從未跟銀行有往來記錄的貸款人也有可能被銀行方視為信用瑕疵。
不動產形態:銀行會將需要貸款的不動產進行估價，然而估價並不等於您的買賣價，不過只要區段越佳，而且為“住”字樣的不動產都會是銀行喜歡承作的不動產。
假如不動產附近有銀行認為的嫌惡設施(如下註)，則可能貸款成數和利率條件都會比較差。（註）銀行眼中的嫌惡設施: 靈骨塔、臨近廟宇、墓地、正對高架道路、高壓電塔、路沖、無尾（死）巷、陽光屋、近聲色場所等等。
<重點二>政府優惠房屋貸款方案有無適用
如果是房屋首購族，一定要瞭解目前政府有提供哪些政策性的優惠房屋貸款。至少《青年安心成家專案》是最基本的，只要是首次購屋，一定有資格申請。最好的方法就是先找尋有承辦政府優惠房貸「青年安心成家專案」的銀行做申辦，不過因為部分政策性的房屋貸款可能有限額度，不足額度的部分就比須跟銀行申請銀行本身的房屋貸款產品了。

<重點三>綁約條款及違約金內容的詳細瞭解
通常貸款人容易忽略了或是自認為短期內不會轉貸而覺得沒什麼影響，但是貸款期間的確有時會有突發狀況導致必須轉貸或清償貸款，所以貸款前可以儘量去爭取較短的綁約期限和比較低的違約金。如果貸款人認為自身的職業身份還不錯是銀行極力爭取的貸款戶，在利率不提升承作下是可以好好跟銀行爭取較佳的綁約條件。但是假如要求完全不綁約的話，那麼房屋貸款利率一定會較高。

<重點四>房屋貸款年限和寬限期的決定
房屋貸款年限越長越好嗎? 寬限期越長越好嗎? 以上的答案不見得適合所有人， 但是期限越長代表繳給銀行的利息也就越多喔。新光代書在此建議，假如不是個人的財務需求，不用寬限期能縮短與銀行之間的貸款契約，才是明智之舉！ 現階段銀行已經有30~40年的房屋貸款專案，這麼久的貸款專案是否划算呢?新光代書建議善用寬限期絕對會比拉長年限來的划算喔，但是要注意寬限期後的本金是要依照剩餘貸款年限來繳清。所以這個時後的月付金會比原月付金增加2.65倍~ 3倍以上，申辦房屋貸款時還是要注意自己本身所能負擔的範圍內。另外提醒您假如財務資金運作上的需要，也可以同時申請寬限期及長天期貸款，不過要注意「自住使用」才可申請30年以上房屋貸款。
<重點五>政府法令的限制 注意
政府的房市策略會隨著市場經濟變化而作調整。如果你的購屋是自已住使用，那就請自動忽略跳過本項，這些限制最主要還是針對投資戶為主。2016年起短期交易奢侈稅退場，賣屋改徵「房地合一」稅; 特定地區房貸限制也於同年3月廢除了，目前僅剩政府定義的「豪宅」有貸款管制。

豪宅貸款管制舉例如下：
就針對台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上和其他地區4,000萬元以上房屋貸款有以下的限制：
★房屋貸款成數最高不得超過6成。
★房貸不得有寬限期。
★除了買屋額度以外，不得以其他名目增貸。 

 近年來台灣的金融市場概況：近年來因聯徵中心將每個人的聯徵信用報告，多了一項”信用評分”的評比，最高分數是800分，一般正常的人分數都落在620~700分區間，這個分數跟銀行貸款都不是問題，但若因：信用卡繳循環、有遲繳紀錄、預借現金、無擔保負債過高(薪資22倍限制)，近期增貸等原因，都會造成這個信用評分過低的現象(低於600分)，如果信用評分過低，明明房屋還有殘值，也會因為這個原因被銀行婉拒。房屋座落太偏鄉，銀行給的貸款成數太低。工作是領現金，沒有薪資收入證明，造成負債比太高，送件銀行申貸，也一樣被婉拒。因上述原因，被銀行婉拒。以上問題，新光代書幫您解決！政府立案，合法經營新光代書推出二胎房貸、房屋二胎專案，跟銀行的二胎房貸、房屋二胎一模一樣，貸款分7~10年本息攤還，卻沒有銀行的嚴格規定，輕輕鬆鬆就可以通過貸款，這個產品真是最適合您的貸款啊！新光代書房屋二胎超高成數：最高額度300萬，成數最高110%，滿足資金需求。房型豐富：住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建、集合住宅，各種房型皆可申辦。土地、建地、農地、持分皆可辦。資格彈性：無區域限制(外島除外)、無工作限制、無收入證明亦可、不看負債比。服務超值：由專人專案服務，不須親臨辦理，節省您寶貴的時間。 審核迅速：申請手續簡單便利，審核天數只需2~3天。歡迎直接來電免費諮詢0917333666林專員
<重點六>加買房貸壽險提高自身及銀行債權保障 

房子是這輩子最重要的資產之一，但是貸款後也會是龐大的負債，投保房貸壽險雖然不是強制性的，但萬一貸款人不幸身故，那麼房貸壽險理賠金可以清償房貸，債務不至於留給家人，其實是極有幫助的。對銀行來說，有房貸壽險的貸款人相對債權風險會小一些，因此在房貸部分或許會做些優惠減碼。不過房貸壽險並不便宜，有可能還會因此得背負更多的房屋貸款，所以購買前還是要仔細詳加評估自已本身的真正需求。

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☞物件所有人身份證正本
☞物件所有人印鑑證明（有效期需3個月內）、原印鑑章
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